香港的住屋情況

標題是香港的住屋情況,   是因為我只會看報告寫分析, 至於未來樓市何去何從, 便由大家猜猜看.


以下是根據房委會 2009 房屋統計數字,  這報告有以下幾點值得注意


1.家庭住戶平均人數 = 3人

2 私人永久住宅單位價格, 最低為新界區 $37,951 / m2
3 公屋輪候冊申請人輪候編配租住房屋單位的平均時間是 1.8 年
4. 公營房屋每人平均居住面積 12.5 平方米
5 4人家庭的每月入息和資產限額分別為港幣 15,800 元和 375,000 元



家庭住戶平均人數 = 3人 , 可以有這樣的幾個組合:

a 爸媽 +  女兒(未嫁)
c 單親媽媽 帶著2名兒女
b 老公 + 老婆 + 只生1個,  飛走父母
d 龐大數量的獨居老人


一個正常的家庭, 最起碼應該有4-6人, (夫妻和睦, 雙親健在, 子女各一) , 什麼只有平均只有3人?  年輕人遲婚是一個可能, 但現在上車這麼困難, 即使結了婚也得跟父母同住罷..       單親家庭有很多, 大陸新娘來港, 二奶包養也普遍, 但離婚率即使高如歐美般, 家庭人數亦不會只有3人.    而我深信香港人可以考慮不生育, 但絕不會放下父母不理.


那有最可能的情況是這樣::

e 大部份的屋住4-6個人, 另有大部份的屋一直在空置著




一個4人公屋租戶, 想要轉住私樓, 應該是要這樣計算:

應買多大的單位?  
計算:    4個人  x   12.5平方米  (現時平均空間)   /  75%(因為私人樓實用率低)
答案:   60平方米  (約700尺單位)

需要花多少錢?
計算:     60 x  $37,951/平方米
答案:     約$2,200,000

能夠買得起嗎?
計算:     七成樓按  = 2,200,000 * 0.3 = 首期先拿 660,000
答案:     > 375,000資產   ,買不起

計算:     九成半樓按 = 2,200,000 * 0.05 = 首期只需 110,000
答案:     可以, 但你必需考慮清楚你下半生想怎樣過

假設我買了, 負擔情況怎樣?
計算:    借九成半錢, 用最簡單利率平均4%計算, 月供款 $9,977 (三十年期)
答案:    從此往後的三十年裡, 你的人工每月會先被減去一萬元, 家用剩餘$5800, 
             或每人每天$50零用錢

那我買小一點的單位不就成了嗎?
答案:    本來還以為你想為家人轉換好一點的生活環境, 原來你不介意搬越搬小.

哼! 一生人若沒有自己的蝸居, 那能算有是有成就
計算:    你應該開始儲蓄,  由現在計起, 只要每個月省下$5000來,
答案:     三十年後便可有二百萬給你買樓

真的嗎?
答案:   抱歉, 是假的,  也許到那時候你真的有二百萬,  但也只能買得到半個廁所.   買樓的事在今世只能想想, 要做到的話還是留待下世較有可能,  總之一切量力而為, 不要人買你又買


不錯, 全香港有大約30%人口住在公屋, 這些人有時自稱窮人, 有時被叫草根  有時叫基層,  學術名詞 LIG (Low Income Group低收入人士) 的群體, 就是處於這樣的環境.

政府也深知如不好好的去安置這班人, 必會引發社會不安, 所以大量興建公屋, 不論是供應量及居住條件都比私樓優勝得多, 甚至有時好得讓中產都眼紅, 公屋位處於市區, 租金只是市價1/4, 地點可供選擇 (原區安置優先), 差餉管理費全包, 加送子女學費半免 ....等.   只要合乎申請資格, 輪候時間只需1.8年. 政府甚至能沾沾地大大聲說其房屋政策已能照顧有需要人士.

只是這樣下去的話, 窮的沒有買樓動力, 有樓的繼續炒作樓市, 樓價每十年番一番. 做就貧富差距更大, 又會是怎樣的環境呢?


資料來源::
http://www.housingauthority.gov.hk/hdw/content/document/b5/aboutus/resources/statistics/HIF2009.pdf

p.s. 政府最不公平的政策, 是給予新界原居民丁權, 只因為他們是原居民，他們就免費一人有一屋住。那麼其他香港人呢﹖